Недвижимость Сингапура, Мадрида и Токио за год подорожала более чем на 10%, и спрос на нее продолжает расти, а вот в Дубае и Лондоне цены снижаются вслед за спросом. Более детально о прогнозах для рынка элитной недвижимости ЕС на 2019 год рассказывает генеральный менеджер компании International Luxury Property Expo (ILPE) Ксения Корзун.

В элитную недвижимость каких стран наиболее выгодно инвестировать в 2019 году и почему?

В первую очередь инвесторов интересуют страны, где недвижимость стабильно растет в цене или активно дорожает в последние годы. В Сингапуре элитное жилье подорожало на 11,5%, хорошую динамику показали Токио (9,4%), Пекин (7,3%) и Мадрид (10,3%).

В 2018 году Испания была безусловным лидером по росту цен на элитную недвижимость в Европе ― здесь цены поднялись на 10,4%, а количество сделок на рынке выросло до 13%. Больше всего в недвижимость Испании инвестировали британцы, американцы, французы и бельгийцы.

Также уже много лет самой привлекательной страной для покупки элитной недвижимости в Европе остается Германия. Это можно объяснить стабильной политической ситуацией и прозрачной системой налогообложения. В 2018 году элитная недвижимость Берлина подорожала на 8,5%, что всего на 2% ниже показателя Мадрида. Согласно прогнозу аналитиков ILPE, недвижимость в столице Германии продолжит дорожать как минимум до 2020 года. Только за прошлый год рынок недвижимости Германии привлек инвестиций на 57,5 млрд евро. По числу запросов, полученных ILPE, недвижимость ФРГ заняла в 2018 году первое место среди стран ЕС.

В каких странах наблюдается стабильный рост цен на недвижимость, а в каких наоборот ― снижение?

В 2019 году, по мнению аналитиков, цены на элитную недвижимость продолжат расти. Ожидается, что в лидерах будут Мадрид, Париж и Берлин. Здесь рост составит 6%. Также будут расти цены в Канаде и США. В то же время стоит ожидать замедления на рынке Сингапура, а также спад на 10% рынка элитной недвижимости Гонконга.

Самое дорогое жилье в ЕС сейчас в Монако ― 1 м² стоит 62,5 тыс. долларов. В среднем в 2018 году цены на элитную недвижимость Евросоюза выросли на 6%. Страны Западной Европы остаются самыми желанными для инвестиций с целью сохранения активов.

Из-за политической нестабильности на 1,8% подешевела элитная недвижимость в Лондоне и на 2,4% ― в Стамбуле. А в мире больше всего просел рынок Ванкувера. Здесь недвижимость подешевела на целых 6,2%. Также не оправдались ожидания аналитиков касательно рынка элитной недвижимости Парижа. Вместо ожидаемых 9% цены выросли на 6%. Тем не менее, в прогнозах на 2019 год Париж остается в пятерке городов с самым «горячим» рынком элитной недвижимости.

Если еще несколько лет назад инвесторы массово интересовались ОАЭ, то сейчас тренд на снижение цен в стране (в среднем на 6% в год) заставляет осторожно выбирать объекты для вложений. Тем не менее, объем сделок всё еще высокий, а в 2020 году ожидается постепенное восстановление рынка и повышение цен на недвижимость благодаря выставке «Экспо 2020», которая состоится в Дубае.

Также 2018 год был очень удачным для рынка элитной недвижимости США. Если цены в Нью-Йорке оставались стабильными, то в Лос-Анджелесе они выросли на 7,8%. Также аналитики отмечают, что большим спросом среди инвесторов пользуется недвижимость в Сан-Франциско. Здесь продажи домов стоимостью более $2 млн выросли в 2018 году на 16%. Количество сделок особенно увеличилось в округе Сан-Матео, который входит в состав Силиконовой долины. На рынке вторичной элитной недвижимости самым большим спросом пользовалась недвижимость в Санта-Фе ― количество сделок выросло более чем на 16%. Значительный рост цен и количества сделок отмечался в Канаде. Город Виктория в Британской Колумбии возглавил рейтинг самых «горячих» ― количество сделок в нем за год выросло более чем на 26%.

Какой сегмент рынка элитной недвижимости превалирует по количеству вложений?

Самые богатые люди планеты потратили 46 млрд долларов на путешествия в 2018 году, и это напрямую повлияло на рост доходности отелей и объем сделок на рынке гостиничной недвижимости.

На сегодня глобальный объем рынка элитных гостиниц превышает 83 млрд долларов, из них 22 млрд приходится на рынок ЕС. По мнению экспертов ILP Expo, в ближайшее время рост на рынке составит 4%. Для сравнения, в третьем квартале 2018 года рост достиг 3%.

Несмотря на Brexit, в 2018 году размер инвестиций в гостиничную недвижимость Великобритании достиг 6,8 млрд евро. Это на 15% больше, чем в 2017 году, и составляет 30% всех инвестиций в европейские отели. Второе место по инвестициям в отельную недвижимость заняла Испания. В 2018 году размер вложений здесь составил 4,8 млрд евро: на 23% больше, чем в 2017-м. На третьем месте расположилась Германия. В 2018 году на рынке отельных услуг этой страны было заключено сделок на общую сумму 4,09 млрд евро. Что, однако, на 20% меньше, чем в 2017 году.

В 2018 году в пяти самых крупных немецких городах доходность отелей, действующих по контракту на управление или находящихся в свободном владении, сократилась на 25%.

Согласно прогнозам экспертов ILPE на 2019 год, рост рынка отельной недвижимости в ЕС продолжится и составит 4%. Это коснется не только самых популярных у туристов стран ЕС, но и Хорватии, Словении, Румынии. В этих государствах инвестиции в отели могут составить от 20 до 80% от всех вложений в недвижимость.

International Luxury Property Expo (ILPE) 

Выставки элитной зарубежной недвижимости в формате В2С, которые проводятся для частных инвесторов HNWIs по всему миру: в Каннах, Шанхае, Мумбаи, Москве, Бангкоке и других городах. Крупнейшая выставка Monaco International Luxury Property Expo 2019 пройдет 15 – 16 мая в Монако, в «Гримальди Форум», и соберет 200 застройщиков и 1000 частных инвесторов из 80 стран мира.
ILPE напрямую работает с частными инвесторами и анализирует интерес к элитной недвижимости по всему миру.
Данные в отчете предоставлены аналитической службой ILPE.

ОАЭ. Общая информация о рынке

В состав Объединенных Арабских Эмиратов входят 7 эмиратов – Абу-Даби, Аджман, Дубай, Рас-эль-Хайма, Фуджейра, Умм-Аль-Кувейн и Шарджа.

Покупка недвижимости иностранцами в полноправное владение (freehold) разрешена только в определенных районах Арабских Эмиратов. Жилая недвижимость и земельные участки в других районах доступны только в leasehold – долгосрочную аренду (10-99 лет).

Самый большой выбор, но при этом самые высокие цены отмечаются на рынке Дубая. Здесь недвижимость в собственность доступна в 23 районах и 45 земельных участках.

Также среди россиян популярна недвижимость в Рас-эль-Хайме и Абу-Даби – самом большом эмирате, где недвижимость в собственность также можно покупать в специально отведенных инвестиционных зонах. В конце 2014 года свой рынок недвижимости открыла иностранцам Шарджа.

В Фуджейре, омываемой Оманским заливом Индийского океана, приобретение недвижимости в собственность возможно только в одном проекте – 170-метровой башне Аль-Джабар, в остальных районах доступен только лизгольд. В основном инвесторов здесь интересует аренда коммерческой недвижимости – офисы и торговые помещения.

Объекты недвижимости Аджмана – самого маленького эмирата ОАЭ, и Умм-Аль-Кувейна, несмотря на наличие протяженных береговых линий и возможность полноправной покупки недвижимости, не пользуются большим спросом у иностранных инвесторов.

Средние цены

По данным портала Global Property Guide, 1 квадратный метр недвижимости в ОАЭ в среднем стоит $5037, в Абу-Даби этот показатель колеблется в районе $3100, а в Дубае 1 «квадрат» стоит порядка $4800. В сегменте элитной недвижимости цена начинается от $7000 за 1 кв. м.
Доходность от сдачи недвижимости в аренду составляет порядка 7,5% годовых.

Визы, ВНЖ, гражданство ОАЭ

Объединенные Арабские Эмираты и Дубай в частности являются излюбленным местом россиян для отдыха и покупки недвижимости; визовый режим эмиратов дружелюбен к иностранцам, но правила подачи документов и их утверждения довольно строги, а покупка жилья или коммерческих объектов дает право на получение долгосрочной резидентской визы.

КОРОТКО О ГЛАВНОМ

Для въезда на территорию Объединенных Арабских Эмиратов всем иностранцам нужна виза. Исключением являются граждане стран Ближнего Востока: Омана, Катара, Бахрейна, Кувейта и Саудовской Аравии.

ОАЭ предоставляет иностранцам визы стандартных категорий – туристические (краткосрочные), транзитные, резидентские (долгосрочные). Как такового понятия «вид на жительство» в эмиратах не существует. Всем иностранцам, пребывающим долгое время на территории страны, выдается резидентская виза. Именно ее можно получить при покупке недвижимости.

Особенностью оформления виз в ОАЭ прежде всего является электронная подача документов. Отправлять документы необходимо минимум за пять рабочих дней до предполагаемой даты поездки. Услуги оформления виз предоставляют визовые центры ОАЭ и Дубая, отели и авиакомпании страны. Так, транзитную визу для перелета через, скажем, Дубай, сроком действия 96 часов, можно оформить в любом аэропорту страны. «Окно» въезда составляет 58 дней. Пассажиры авиакомпании Emirates могут это сделать при помощи мобильного приложения DVCP (Dubai Visa Processing Center), доступному к скачиванию в App Store или Google Play. Туристические визы выдаются сроком на 30 или 90 дней.

Всем заявителям важно помнить о том, что заграничный паспорт должен иметь срок действия как минимум шесть месяцев после даты окончания планируемой поездки. В противном случае власти эмиратов могут отказать в визе.

Одиноким женщинам возрастом до 30 лет нужно иметь ввиду, что власти ОАЭ могут отказать в выдаче визы. При путешествии супруги, имеющей отличную от мужа фамилию, необходимо иметь нотариально заверенное свидетельство о браке.

Резидентская виза

Резидентские – долгосрочные – визы власти эмиратов выдают иностранцам, приезжающим в страну на работу по найму, инвесторам в экономику страны, а также покупателям недвижимости. В случае работы по найму визу, оформляет работодатель, самостоятельно ее получить невозможно. Срок действия визы резидента, как правило, составляет два года. Она подлежит дальнейшему продлению при соблюдении всех условий соответствующего законодательства. Резидентские визы также могут получить непосредственные члены семьи основного инвестора. Такая виза, в отличие от туристической, вклеивается в паспорт. Претенденту на статус резидента ОАЭ необходимо сдать анализ крови в больнице на территории эмиратов, в том числе и на гепатит С. После оформления резидентской визы иностранец может получить небольшую пластиковую карточку – Resident ID. Женщинам-инвесторам нужно иметь ввиду, что статус резидента ОАЭ, как в случае с мужчинами, «автоматически» не переносится на мужей, поэтому, как правило, при покупке недвижимости ее оформляют именно на главу семьи.

Список документов для резидентской визы

Четкая цветная копия (в формате .jpg) первой страницы заграничного паспорта, включая детей, которые также будут въезжать на территорию ОАЭ.
Скан цветной портретной фотографии размером 3,5х4,5 см (строго не фото из паспорта) туриста и его детей, две штуки, размером не более 60 кб.
Заполненная анкета на английском языке, два экземпляра
Документы, подтверждающие трудоустройство, инвестиции или покупку недвижимости на территории ОАЭ.

Виза при покупке недвижимости

Несмотря на свою относительную молодость, рынок недвижимости ОАЭ и Дубая в частности зарекомендовал себя как стабильное направление – и инвестиции в него однозначно имеют статус престижных. Менталитет Дубая «взрослеет», уже не желая иметь имидж города, в который приезжают исключительно для быстрого и высокого заработка. Несмотря на спад в последние два года, Дубай по-прежнему является излюбленным местом для инвестиций, а покупатели недвижимости имеют полное право получить статус временного резидента.

Генеральный Директорат по делам Резидентов и министерство иностранных дел занимаются оформлением резидентских виз иностранцам. Что касается самого популярного направления ОАЭ – Дубая, – то для получения такой визы при наличии всех документов иностранному заявителю будет необходимо подтверждение от Департамента Землевладения и Экономического Департамента Дубая. Когда это разрешение получено, виза выдается сроком на два года, а максимальный срок пребывания в стране не ограничен. Тем не менее, держатели виз не должны находиться за пределами страны более шести месяцев подряд.

Минимальный размер инвестиций в недвижимость Дубая должен составлять от AED 1 млн (около €260 000), а жилье располагаться в так называемой зоне «свободного владения», freehold.

Гражданство

Иностранцы и инвесторы не имеют права на получения гражданства ОАЭ. Оно передается исключительно по наследству. Дети иностранцев, рожденные на территории эмиратов, не имеют права претендовать на получение гражданства, это касается и тех детей, один из родителей которых является гражданином страны.

Источник: https://www.homesoverseas.ru/articles/7175